Voici une phrase que vous n’entendrez pas souvent : la pire crise du logement neuf depuis 2008 est peut-être la meilleure nouvelle de l’année pour les investisseurs immobiliers. En février 2026, le gouvernement a activé le dispositif Jeanbrun — un mécanisme d’amortissement fiscal inédit, sans zonage, opérationnel jusqu’en 2028. Pas malgré la crise. Grâce à elle. Explications.

Les chiffres qui donnent le vertige

Depuis trois ans, la construction neuve en France s’effondre en silence. Sur les douze mois allant de février 2025 à janvier 2026, seulement 277 230 logements ont été mis en chantier — soit 20 % en dessous de la moyenne quinquennale, selon les données du Ministère de la Transition écologique. Ce n’est pas un creux conjoncturel. C’est une cassure structurelle.

Les promoteurs immobiliers paient le prix fort. Entre juillet et septembre 2025, le secteur a enregistré +45 % de faillites par rapport à la même période de l’année précédente. Au total, 14 740 entreprises du secteur de la construction neuve ont fait défaut en 2024, menaçant plus de 45 000 emplois directs. La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) le dit elle-même : cette crise dépasse en intensité celle de 2008.

À cela s’ajoute le paradoxe du marché locatif : alors que l’offre de logements neufs s’effondre, la demande de locations reste soutenue. Les transactions dans l’ancien ont atteint 951 000 en 2025, soit +12 % sur un an (source : Notaires de France). Les ménages qui ne peuvent ou ne veulent plus acheter se tournent vers le locatif. Le stock de biens à louer se réduit. Les propriétaires bailleurs se retrouvent dans la meilleure position depuis dix ans.

Pourquoi la catastrophe des promoteurs est votre avantage

L’immobilier obéit à une mécanique simple : quand l’offre se contracte et que la demande reste stable, la valeur des biens existants monte. Ce mécanisme est à l’œuvre en ce moment.

Avec 277 000 logements construits par an au lieu des 400 000 théoriquement nécessaires pour répondre à la demande démographique française, le déficit de logements s’accumule. Ce déficit ne disparaît pas quand les promoteurs font faillite. Il grossit. Chaque année de sous-production crée une pression supplémentaire sur les biens existants — et sur les loyers.

En clair : les biens locatifs que vous détenez aujourd’hui, ou que vous achetez maintenant, s’inscrivent dans un marché de pénurie croissante. Ce n’est pas une promesse. C’est de l’arithmétique.

Le dispositif Jeanbrun : l’arme fiscale que la crise a engendrée

Face à l’effondrement de la construction, le gouvernement a adopté en janvier 2026 — et mis en application dès le 21 février — le dispositif Jeanbrun, officiellement baptisé « statut du bailleur privé ». C’est la réforme fiscale la plus significative pour les investisseurs particuliers depuis la fin du Pinel.

Le principe est simple : vous pouvez désormais amortir fiscalement une fraction de la valeur de votre bien chaque année, et déduire cet amortissement de vos revenus fonciers imposables. Concrètement :

Pour un logement neuf mis en location à loyer intermédiaire, l’amortissement est de 3,5 % par an sur 80 % de la valeur du bien — pendant 12 ans. Pour un logement social, il monte à 4,5 %. Pour un logement très social, à 5,5 %. Dans l’ancien avec travaux (représentant au moins 30 % du prix d’achat), les taux vont de 3 % à 4 % selon le niveau de loyer pratiqué.

Autre point clé : le déficit foncier ainsi généré est imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Et contrairement au Pinel, il n’existe aucun zonage géographique. Vous pouvez en bénéficier partout en France.

Ce dispositif est valable pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2028. La fenêtre est précise. Elle ne dure pas éternellement.

Ce que ça change en pratique pour un investisseur

Prenons un exemple concret. Vous achetez un appartement à 200 000 € dans une ville secondaire dynamique, et vous le mettez en location nue à loyer intermédiaire. Avec le dispositif Jeanbrun, vous pouvez amortir 3,5 % de 80 % de 200 000 €, soit 5 600 € par an que vous déduisez de vos revenus fonciers. Sur 12 ans, cela représente 67 200 € de déduction fiscale potentielle — sans contrainte géographique, sans plafond de surface, et dans un contexte de demande locative en hausse.

La condition : s’engager à louer pendant 9 ans. C’est l’horizon d’un investissement immobilier sérieux, pas une contrainte supplémentaire.

Ce dispositif n’est pas une baguette magique. Il ne transforme pas un mauvais investissement en bon. Mais pour un investissement solide — bien situé, à bon prix, dans un marché locatif tendu — il change significativement l’équation fiscale. Et dans un contexte de pénurie d’offre locative, les marchés tendus sont nombreux.

Ce que vous devez faire maintenant

Modélisez votre rendement net avec le Jeanbrun. Un rendement brut de 4 % peut devenir nettement plus attractif une fois l’amortissement fiscal intégré dans votre imposition réelle. Faites tourner les chiffres avec votre conseiller, ou avec un outil de simulation dédié. Beaucoup d’investisseurs ne l’ont pas encore fait.

Regardez l’ancien avec travaux d’un autre oeil. Le dispositif Jeanbrun s’applique à l’ancien rénové — et les travaux de rénovation énergétique permettent d’activer le déficit foncier imputable sur le revenu global. Un bien dégradé dans une zone locative tendue peut devenir une combinaison gagnante : achat décoté, travaux défiscalisés, rendement locatif supérieur.

Ne remettez pas à 2027. La pénurie de logements ne fera que s’accentuer à mesure que les mises en chantier restent au plancher. Les biens existants bien situés sont en concurrence avec des acheteurs de plus en plus nombreux — les transactions ont progressé de 12 % en 2025. Chaque mois supplémentaire de sous-production renforce la position des propriétaires déjà en place.

Dans un contexte où trouver un bon rendement locatif en France demande de plus en plus de sélectivité, certains marchés émergents offrent une équation différente : des coûts d’acquisition encore accessibles, une demande locative tirée par le tourisme international et une fiscalité favorable aux investisseurs étrangers. C’est la dynamique qu’explore Pulse au Sri Lanka avec ses coinvestisseurs.

Questions fréquentes

Le dispositif Jeanbrun est-il accessible à tous les investisseurs particuliers ?

Oui, sans condition de revenus ni de zonage géographique. Les seules conditions sont de louer le bien nu (non meublé) à usage de résidence principale pendant 9 ans, de respecter des plafonds de loyer selon le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social), et — pour l’ancien — de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Les résidences secondaires et les maisons individuelles sont exclues du dispositif.

Quelle est la différence entre le Jeanbrun et l’ancien dispositif Pinel ?

Le Pinel offrait une réduction d’impôt directe sur le montant investi, mais était limité aux logements neufs dans des zones géographiques précises. Le Jeanbrun, lui, fonctionne par amortissement fiscal (déduction sur les revenus fonciers) et s’applique sans zonage. Il est aussi disponible dans l’ancien avec travaux. L’avantage est moins immédiat à percevoir, mais potentiellement plus puissant sur la durée pour les investisseurs avec des revenus fonciers significatifs.

La crise de la construction va-t-elle vraiment faire monter les loyers ?

Les mécanismes sont en place. Moins de logements construits signifie moins d’offre locative à moyen terme. La demande, elle, ne baisse pas — la France manque structurellement de logements, et la démographie dans les grandes villes reste positive. L’indice de référence des loyers (IRL) a déjà progressé de 0,78 % au premier trimestre 2026 (source : INSEE). Les villes secondaires dynamiques montrent des tensions encore plus marquées.

Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun avec d’autres avantages fiscaux ?

Le dispositif Jeanbrun remplace l’ancien régime de déduction des intérêts d’emprunt pour les biens concernés — il ne se cumule pas avec lui. En revanche, il est compatible avec le mécanisme du déficit foncier classique pour les charges autres que l’amortissement (frais de gestion, taxe foncière, assurances). La combinaison optimale dépend de votre situation fiscale personnelle — un bilan avec un conseiller en gestion de patrimoine reste indispensable.

La fenêtre 2026-2028 est-elle vraiment limitée dans le temps ?

Officiellement, le dispositif Jeanbrun s’applique aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2028. C’est la date inscrite dans la loi de finances 2026. Une prorogation est possible si le gouvernement juge les résultats insuffisants — comme ce fut le cas pour le Pinel à plusieurs reprises. Mais miser sur une prorogation plutôt que d’agir dans la fenêtre actuelle, c’est prendre un risque inutile sur une opportunité documentée.

Sources

1. Ministère de la Transition écologique / CGDD. (2026). Données mises en chantier fév. 2025–janv. 2026. creditnews.fr
2. Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). (2026). Crise construction neuve — bilan annuel 2025. fpi-france.fr
3. Notaires de France. (2026). 951 000 transactions 2025. notaires.fr
4. Trackstone. (2026). Dispositif Jeanbrun 2026 : guide complet. trackstone.fr
5. Cogedim. (2026). Loi bailleur privé 2026 : dispositif Jeanbrun. cogedim.com
6. PAP. (2026). Budget 2026 : statut bailleur privé confirmé. pap.fr
7. INSEE. (2026). IRL Q1 2026 : +0,78 % sur un an. insee.fr
8. MySweetImmo. (2025). Crise immobilier neuf : promoteurs en première ligne. mysweetimmo.com
9. Photo : Zulfugar Karimov via Unsplash

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EN BREF

En 2025, les promoteurs français ont vécu leur pire année depuis 40 ans : seulement 92 352 logements neufs vendus. Droits de douane américains sur l’acier, réglementation RE2025, pénurie de main-d’œuvre : les coûts de construction explosent. Résultat ? Moins de logements neufs, des prix de l’ancien qui repartent à la hausse, et un marché qui redistribue les cartes pour l’investisseur averti.

La pénurie de logements neufs s’aggrave en 2026, et ce n’est pas une simple correction de cycle. C’est la convergence de plusieurs crises simultanées — commerciale, réglementaire, humaine. Pour vous, cela change profondément où et comment positionner votre capital immobilier cette année.

Trois facteurs qui ont conduit le logement neuf à la crise

En 2025, les promoteurs immobiliers français ont vendu moins de 100 000 logements neufs pour la première fois depuis quatre décennies. Le chiffre exact, publié par la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) : 92 352 ventes. Soit un recul de 10,8 % par rapport à 2024 — qui était déjà une mauvaise année. Pascal Boulanger, président de la FPI, l’a dit sans détour : 2025 a été « l’année la plus catastrophique depuis 40 ans ».

Ce résultat est la somme de trois pressions distinctes qui se sont renforcées mutuellement.

La guerre commerciale mondiale. Les droits de douane américains sur l’acier et l’aluminium — portés à 25 % dès mars 2025, puis à 50 % pour la plupart des pays en juin — ont perturbé les chaînes d’approvisionnement en matières premières à l’échelle mondiale. L’Union européenne a négocié un accord limitant ces tarifs à 15 % pour les exportateurs européens. Mais les effets de bord sont là : tensions sur les prix du métal, délais allongés, renchérissement des transports. Le bois de construction a lui aussi été ciblé par de nouvelles surtaxes américaines. Or les matériaux représentent entre 30 % et 40 % du coût total d’un chantier, selon la Fédération Française du Bâtiment. Quand les matières premières coûtent plus cher, le logement neuf coûte plus cher — mécaniquement.

La réglementation environnementale. La RE2025 est entrée en vigueur le 1er janvier 2025. Elle impose des standards de performance énergétique nettement plus exigeants aux nouvelles constructions. Ces normes sont nécessaires. Mais elles alourdissent les budgets des promoteurs à un moment où leurs marges sont déjà sous pression. À court terme, elles contribuent à renchérir le prix de sortie des logements neufs.

La pénurie de main-d’œuvre. Le secteur du BTP souffre d’un manque chronique de compagnons qualifiés. Cette tension se traduit concrètement par des délais de chantier allongés et des coûts salariaux en hausse. Elle amplifie les effets des deux premiers facteurs.

Ce que les chiffres disent vraiment

Les données officielles du Ministère du Logement pour 2025 confirment l’ampleur du recul. Les mises en chantier ont atteint 274 611 unités — soit 21,3 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes. En janvier 2026, le niveau reste fragile avec 27 638 unités, en recul de 1,8 % par rapport à décembre.

Les permis de construire ont progressé de 15 % en 2025 par rapport à 2024 — une bonne nouvelle en apparence. Mais ils restent 8,8 % sous la moyenne quinquennale. Et surtout, un permis accordé ne signifie pas un chantier lancé. Les promoteurs se positionnent, sans construire. Tant que les coûts restent élevés et la demande solvable incertaine, les ouvertures de chantier restent timides.

Le stock de logements neufs terminés mais invendus atteint 12 %, contre une moyenne historique de 7 % (FPI). Ce chiffre raconte quelque chose de précis : les prix de sortie des promoteurs, contraints par des coûts de revient élevés, ne rencontrent plus toujours la demande. La machine est à l’arrêt.

Côté crédit, le tableau est plus encourageant. Les volumes de crédits à l’habitat ont progressé de 33,4 % en 2025 par rapport à 2024, selon les données du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) publiées le 3 mars 2026. Les taux se stabilisent : 3,26 % sur 20 ans et 3,41 % sur 25 ans (CAFPI, mars 2026). La BCE a maintenu ses taux directeurs lors de sa réunion du 19 mars 2026. En clair : la demande est là, portée par un crédit plus accessible. C’est l’offre qui est défaillante.

Ce que cette pénurie signifie pour votre patrimoine

Moins de logements construits, une demande de crédit qui reprend fortement : c’est la définition d’un marché sous tension. Les conséquences sont déjà visibles. Les prix de l’immobilier ancien ont amorcé un rebond : +1,1 % sur un an au quatrième trimestre 2025 au niveau national, avec +1,5 % pour les appartements anciens et +0,8 % pour les maisons (données IGEDD / Notaires de France).

La logique est simple. Quand la production neuve s’effondre et que le crédit redevient accessible, les acheteurs se reportent sur l’ancien. La concurrence augmente sur un parc réduit. Les prix remontent. Les investisseurs qui se sont positionnés tôt captent la revalorisation.

Mais cette équation a une limite. Dans les grandes métropoles françaises, les prix de l’ancien restent élevés en valeur absolue. La rentabilité locative s’y comprime. L’encadrement des loyers s’étend. La fiscalité sur les revenus fonciers reste lourde. Être dans le bon marché est aussi important qu’être dans le bon segment.

Stratégie d’investissement immobilier en 2026 : comment s’adapter à la pénurie

La pénurie structurelle de logements neufs n’est pas une mauvaise nouvelle en soi. C’est un signal. Un signal que les dynamiques de création de valeur immobilière se déplacent — géographiquement et structurellement.

Première lecture : l’immobilier ancien dans des villes moyennes offre encore des rendements bruts de 4 % à 6 %, avec des prix d’entrée nettement inférieurs aux grandes capitales. La tension locative y est réelle. C’est un terrain favorable pour un investissement locatif classique.

Deuxième lecture : l’immobilier international. La crise du logement neuf est le produit d’un contexte réglementaire et commercial très spécifique à l’Europe occidentale. D’autres marchés — notamment en Asie du Sud-Est — ne subissent pas les mêmes contraintes. Les coûts de construction y restent compétitifs. La demande touristique et résidentielle est dynamique. Les rendements potentiels y sont structurellement plus élevés, dans un environnement moins exposé aux chocs que nous traversons.

C’est dans cette logique que le coinvestissement immobilier prend tout son sens en 2026. Mutualiser les ressources pour accéder à des marchés en croissance — là où la pénurie européenne ne sévit pas — permet de diversifier géographiquement son patrimoine tout en captant de la valeur là où elle se crée réellement.

Ce qui sépare un investisseur averti d’un investisseur spectateur, c’est la capacité à lire la carte globale — pas seulement la rue d’à côté. La question n’est pas si ce déplacement va s’accélérer. Il s’accélère déjà. La question est dans quelle position vous voulez être quand il s’installe durablement.

Pendant que les marchés européens s’enferment dans la contrainte, une autre dynamique se dessine à l’Est. Des pays émergents asiatiques — Sri Lanka, Vietnam, Cambodge, Philippines — retrouvent une attractivité internationale que l’on n’avait pas vue depuis les années 2010. Moteurs : un boom touristique qui reprend de la vigueur, des infrastructures en cours de modernisation accélérée, et des prix d’entrée encore très inférieurs à ceux de l’Europe occidentale. Les rendements bruts potentiels y oscillent historiquement entre 7 et 12 %, dans des environnements fiscaux souvent plus favorables à l’investisseur étranger.

C’est précisément dans ce contexte que le coinvestissement révèle tout son intérêt stratégique. Plutôt que d’immobiliser l’intégralité d’un capital sur un seul actif — avec les risques de concentration et les contraintes de gestion que cela implique —, le modèle du club deal permet de mutualiser les ressources. Chaque coinvestisseur accède à un projet soigneusement sélectionné, structuré juridiquement et porté par une équipe dédiée sur place. Le risque se répartit. La mise d’entrée se réduit. Et l’accès à des opportunités de qualité institutionnelle, jusqu’ici réservées aux grands fonds, s’ouvre enfin aux investisseurs particuliers.

C’est l’angle qu’explore Pulse : identifier les marchés asiatiques où la fenêtre de valorisation est encore ouverte, structurer les projets avec rigueur, et permettre à ses coinvestisseurs d’y participer dans des conditions accessibles et sécurisées.

Questions fréquentes

Pourquoi les promoteurs immobiliers français ont-ils si peu vendu en 2025 ?

La crise du logement neuf résulte de plusieurs pressions simultanées : hausse des coûts des matériaux liée aux droits de douane américains sur l’acier et l’aluminium, contraintes de la réglementation RE2025, pénurie de main-d’œuvre qualifiée dans le BTP, et prix de sortie trop élevés pour de nombreux acheteurs. En 2025, seulement 92 352 logements neufs ont été vendus selon la FPI — le niveau le plus bas depuis 40 ans.

Les droits de douane américains ont-ils un impact direct sur l’immobilier en France ?

L’impact est indirect mais mesurable. Les tarifs américains sur l’acier et l’aluminium ont perturbé les marchés mondiaux de matières premières. La France bénéficie d’un accord UE–États-Unis limitant ces tarifs à 15 % pour les exportateurs européens, mais les tensions sur les approvisionnements persistent. Les matériaux représentant 30 à 40 % du coût d’un chantier, toute hausse se répercute sur le prix final du logement neuf.

Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier en 2026 ?

Les signaux sont favorables pour un investisseur bien positionné. Les volumes de crédit ont bondi de 33,4 % en 2025 selon le HCSF, les taux se stabilisent autour de 3,26 % sur 20 ans, et les prix de l’ancien repartent à la hausse (+1,1 % au T4 2025). La pénurie de logements neufs crée une tension structurelle sur l’offre. Le contexte est porteur — à condition de choisir les bons marchés et les bons actifs.

Qu’est-ce que le coinvestissement immobilier et pourquoi est-il pertinent en 2026 ?

Le coinvestissement immobilier — ou club deal — consiste à mutualiser les ressources de plusieurs investisseurs pour accéder à des projets dépassant les capacités individuelles. En 2026, cette approche permet d’accéder à des marchés géographiquement diversifiés, moins exposés aux contraintes réglementaires et aux chocs commerciaux pesant sur l’immobilier neuf européen, avec une gestion professionnelle des actifs.

La RE2025 va-t-elle continuer de faire monter les prix des logements neufs ?

La Réglementation Environnementale 2025, entrée en vigueur le 1er janvier 2025, impose des standards énergétiques plus exigeants aux nouvelles constructions. Ces normes augmentent les coûts de construction — et se réflètent dans les prix de vente. À moyen terme, ces logements offrent une valeur d’usage supérieure. À court terme, ils contribuent à l’inaccessibilité du neuf pour une partie des acheteurs.

Sources

1. Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). (2026). Bilan 2025. fpifrance.fr
2. Ministère du Logement / SDES. (2026). Construction neuve 2025. statistiques.developpement-durable.gouv.fr
3. Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). (3 mars 2026). Crédits habitat +33,4 %.
4. CAFPI. (Mars 2026). Taux : 3,26 % sur 20 ans, 3,41 % sur 25 ans. cafpi.fr
5. BCE. (19 mars 2026). Taux directeurs maintenus stables. ecb.europa.eu
6. Fédération Française du Bâtiment. Matériaux = 30-40 % coût chantier. ffbatiment.fr
7. Batiweb. (2025). Coûts matériaux 2025-2030. batiweb.com
8. IGEDD / Notaires. (2026). Prix anciens +1,1 % T4 2025. igedd.developpement-durable.gouv.fr
9. CNBC. (12 mars 2025). Trump 25 % tariffs. cnbc.com
10. DG Trésor. (Fév. 2026). Accord UE-US 15 %. tresor.economie.gouv.fr
11. Boulanger P., FPI. (2026). Interview. trouver-un-logement-neuf.com
12. Photo : Valdhy Mbemba via Unsplash

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Un appartement haussmannien à Paris, un hôtel boutique en bord de mer, un immeuble à rénover en centre-ville. Des projets ambitieux, des rendements potentiels élevés — mais des tickets d’entrée qui dépassaient, jusqu’à récemment, plusieurs centaines de milliers d’euros. Le club deal immobilier a longtemps été l’apanage des grandes fortunes. Ce n’est plus le cas.

Qu’est-ce qu’un club deal immobilier, concrètement ?

Un club deal immobilier, c’est une structure d’investissement collectif dans laquelle un groupe restreint d’investisseurs — généralement entre cinq et quarante personnes — s’associe pour financer un actif immobilier identifié en amont.

Contrairement à une SCPI, qui mutualise des milliers d’épargnants sur un portefeuille diversifié que vous ne choisirez jamais, le club deal vous donne une visibilité directe sur l’actif. Vous savez ce que vous achetez : quel immeuble, dans quelle ville, pour quel projet (rénovation, location, revente).

La structure juridique est généralement une SAS (Société par Actions Simplifiée) ou une SCI (Société Civile Immobilière). Un pacte d’associés encadre les règles du jeu : gouvernance, distribution des profits, conditions de sortie.

Ce chiffre illustre une tendance de fond. Le marché du club deal immobilier professionnel a atteint une maturité significative en France. Et avec la démocratisation des plateformes digitales, ce qui était réservé aux institutionnels s’ouvre progressivement aux particuliers.

Comment fonctionne un club deal, étape par étape ?

Comprendre le mécanisme vous évitera bien des mauvaises surprises. Voici les cinq temps d’un club deal type.

1. L’identification du projet. Une société de gestion ou une plateforme spécialisée repère un actif immobilier avec un potentiel de valorisation. Elle réalise les due diligences — juridiques, financières, techniques — avant de proposer l’opération.

2. La constitution du club. Les investisseurs sont contactés. Chacun décide du montant qu’il souhaite engager, dans la limite des parts disponibles. Le ticket minimum varie selon les plateformes : dès 5 000 € sur les plus accessibles, jusqu’à 250 000 € ou plus pour les structures institutionnelles.

3. La création de la structure juridique. Une SAS ou SCI est créée. Vous devenez actionnaire ou associé. Vos droits — et vos obligations — sont définis dans le pacte d’associés. Lisez-le attentivement.

4. La vie de l’actif. La société de gestion pilote le projet : travaux, location, gestion locative, relation avec les prestataires. Votre rôle est celui d’un investisseur, pas d’un gestionnaire. Vous pouvez néanmoins participer aux décisions stratégiques selon les modalités prévues au pacte.

5. La sortie. À l’issue de la période d’investissement — généralement entre quatre et dix ans — l’actif est revendu ou refinancé. La plus-value réalisée est distribuée aux associés au prorata de leur participation.

Club deal vs SCPI : ce qui les différencie vraiment

La question revient souvent. Les deux sont des véhicules d’investissement immobilier collectif. Mais ils ne s’adressent pas aux mêmes profils.

En clair : la SCPI offre liquidité et diversification. Le club deal offre potentiellement plus de rendement et de lisibilité, en échange d’une durée d’engagement plus longue et d’une moindre liquidité.

Ce n’est pas l’un ou l’autre. Ce sont deux outils complémentaires, selon votre horizon et votre appétit pour l’illiquidité.

Ce que vous devez vérifier avant de vous lancer

Le club deal n’est pas sans risques. En voici les principaux — et les questions à poser systématiquement.

Le risque de concentration. Un club deal porte généralement sur un seul actif. Si ce projet rencontre des difficultés — retard de travaux, vacance locative, dépréciation du marché local — c’est l’ensemble de votre mise qui est exposée.

Le risque d’illiquidité. Vous ne pourrez pas revendre vos parts facilement avant la fin du projet. Avant d’investir, assurez-vous de ne pas avoir besoin de ces capitaux à court terme.

La qualité de l’opérateur. C’est le facteur le plus déterminant. Vérifiez l’historique de la société de gestion, ses réalisations passées, ses agréments. L’AMF (Autorité des marchés financiers) classe certains club deals comme Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) — un cadre réglementaire qui offre des garanties supplémentaires.

Les frais. Les frais d’entrée et de gestion varient sensiblement d’une structure à l’autre. Exigez le détail complet avant tout engagement.

La règle d’or : plus un projet est présenté comme certain, plus vous devez être méfiant. Un rendement potentiel n’est jamais garanti.

Coinvestir à l’international avec Pulse : une structure pensée pour vous protéger

Investir dans l’immobilier à l’étranger peut sembler complexe, voire risqué, lorsqu’on ne sait pas avec qui on travaille et comment l’opération est montée. C’est précisément pour répondre à cette inquiétude que Pulse a conçu un montage juridique et financier complet, pensé à chaque étape pour protéger l’investisseur et lui permettre d’investir en toute sérénité — même à l’autre bout du monde.

Un véhicule européen pour sécuriser votre capital

Pulse structure chaque opération autour d’un SPV européen (LLP de droit anglais). Chaque co-investisseur souscrit un Funding Agreement — un contrat qui définit précisément ses droits sur les revenus du projet, avec une priorité de distribution en sa faveur. Rien n’est laissé au hasard dans la rédaction de ces documents.

Une sécurisation juridique locale, couche par couche

Pour chaque projet au Sri Lanka, Pulse met en place une double entité locale encadrée par un Trust Agreement, un Power of Attorney et un bail longue durée enregistré devant notaire. Autant de garde-fous juridiques qui garantissent que vous restez maître de votre investissement, même à distance — et que les intérêts du trustee local ne priment jamais sur les vôtres.

Des flux financiers traçables, rapatriés en euros

Les revenus locatifs sont encaissés sur un compte dédié, rapatriés en euros via le SPV européen, et distribués trimestriellement avec un reporting détaillé. Chaque flux est enregistré auprès de la Banque Centrale du Sri Lanka (CBSL) et parfaitement traçable.

Conclusion

Le club deal immobilier n’est plus réservé à une élite fortunée. Il est devenu une option sérieuse pour des investisseurs qui veulent accéder à des projets ambitieux, comprendre précisément ce dans quoi ils investissent, et potentiellement viser des rendements supérieurs à ceux des produits traditionnels.

Mais cette accessibilité nouvelle ne doit pas faire oublier les fondamentaux : sélectionner l’opérateur avec rigueur, lire le pacte d’associés, évaluer votre tolérance à l’illiquidité.

Si vous souhaitez en savoir plus sur le coinvestissement immobilier et les opérations en club deal, nous sommes disponibles pour en discuter.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un club deal immobilier ?

Un club deal immobilier est un investissement collectif dans lequel un groupe restreint d’investisseurs — généralement cinq à quarante personnes — s’associe pour financer un projet immobilier précis. Chaque investisseur détient une quote-part proportionnelle à son apport et participe aux gains à la revente ou lors des distributions de revenus.

Quel est le ticket d’entrée minimum pour un club deal ?

Le ticket minimum varie selon les plateformes et les projets. Certaines structures accessibles au grand public proposent des entrées dès 5 000 €. Les club deals institutionnels ou à forte valeur ajoutée exigent souvent 50 000 € à 250 000 €, voire davantage. La démocratisation des plateformes digitales a considérablement abaissé ces seuils ces dernières années.

Quelle est la durée d’un club deal immobilier ?

La durée d’engagement type se situe entre quatre et dix ans, selon la nature du projet : rénovation, valorisation locative ou revente. Pendant cette période, il est généralement impossible de sortir avant le terme prévu. Il s’agit d’un investissement illiquide, à intégrer dans une stratégie patrimoniale de long terme.

Club deal ou SCPI : lequel choisir ?

Ces deux véhicules sont complémentaires. La SCPI offre diversification et liquidité relative, avec des rendements autour de 4 à 6 % en 2025. Le club deal vise des rendements potentiellement plus élevés — 8 à 12 % de TRI cible — sur un actif identifié, en échange d’un horizon d’investissement plus long et d’une liquidité réduite.

Le club deal immobilier est-il encadré par l’AMF ?

Oui, sous certaines conditions. Lorsque les investisseurs délèguent la gestion à un tiers sans conserver de pouvoir de décision direct, la structure peut être qualifiée de Fonds d’Investissement Alternatif (FIA) et soumise à la réglementation AMF. Il est conseillé de vérifier le statut réglementaire de toute structure avant d’investir, et de s’assurer que la société de gestion dispose des agréments requis.

Sources

1. Magellim REIM. (2025). Portefeuille sous gestion — club deals immobiliers. Pierre Papier / communiqué décembre 2025.
2. Ramify. (2026). Club deal immobilier : définition, fiscalité, réglementation et comment investir. https://www.ramify.fr/gestion-de-patrimoine/club-deal-immobilier
3. HelloSezame. (2026). Club deal ou SCPI : quel investissement choisir en 2026 ? https://www.hellosezame.com/blog/club-deal-ou-scpi/
4. Neofa. (2026). Club deal immobilier : définition, avantages et risques. https://neofa.com/fr/investir-en-immobilier/investissement-locatif/scpi/club-deal/
5. AMF — Autorité des marchés financiers. (2026). Priorités de supervision 2025-2026. https://www.amf-france.org
6. Primaliance. (2025). Les clubs deals immobiliers : comment fonctionnent-ils ? https://www.primaliance.com/actualite/3335/les-clubs-deals-immobiliers-comment-fonctionnent-ils
7. Meilleurs Agents. (2025). Baromètre immobilier : vers un nouvel équilibre du marché en 2026. https://edito.meilleursagents.com

📷 Photo d’illustration : Luan Fonseca via Unsplash

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Géopolitique & Immobilier

Guerre en Iran : quel impact sur votre projet immobilier ?

Pulse Blog|24 mars 2026|7 min de lecture

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EN BREF

Depuis fin février 2026, le conflit Iran-USA a fait grimper le pétrole au-dessus de 110 dollars. Les taux de crédit immobilier remontent. Les coûts de construction augmentent déjà. Voici ce que ça change concrètement pour vous.

Un conflit à 6 000 kilomètres de Paris peut-il faire grimper le prix de votre futur appartement ? Oui. C’est exactement ce qui se passe en ce moment. Depuis les frappes américano-israéliennes contre l’Iran fin février 2026, une chaîne de conséquences économiques se déroule. Ses effets atteignent directement les marchés immobiliers européens.

Ce qui s’est passé : le détroit d’Ormuz bloqué

Le 28 février 2026, les États-Unis et Israël ont lancé des frappes sur les installations nucléaires iraniennes. En réponse, l’Iran a fermé le détroit d’Ormuz. Ce goulot d’étranglement concentre 20 % du pétrole mondial. Le trafic est passé de 24 navires par jour à moins de 4 à la mi-mars [1].

Le résultat est immédiat : le baril dépasse les 110 dollars. Le prix du gaz a bondi d’environ 35 % en quelques semaines [1]. Ce sont des niveaux comparables à la crise énergétique de 2022.

Pour vous, investisseur immobilier, cela peut sembler lointain. Pourtant, la chaîne de transmission est directe et rapide.

Du pétrole à votre taux de crédit : la chaîne d’impact

L’immobilier dépend massivement de l’énergie. Béton, acier, cuivre, bitume, transport : tout est lié au prix du pétrole.

+10 %
hausse des produits bitumineux en seulement 3 semaines [2]

Le cuivre poursuit une hausse entamée depuis l’été 2025. Pour un promoteur ou un particulier qui construit, ces surcoûts s’accumulent vite.

Les taux de crédit repartent à la hausse

C’est l’impact le plus visible pour les emprunteurs. L’OAT 10 ans est passé de 3,30 % fin février à près de 3,70 % à la mi-mars. C’est son plus haut niveau depuis 2011 [3]. Les barèmes bancaires suivent : selon CAFPI, les taux atteignent 3,13 % sur 15 ans, 3,26 % sur 20 ans et 3,41 % sur 25 ans en mars 2026 [4]. En cas de conflit prolongé, les experts anticipent une remontée vers 3,5 % à 3,9 % sur 20 ans.

L’inflation menace de revenir

En scénario de conflit de 3 à 6 mois, l’inflation en zone euro pourrait repartir de 1 à 1,5 point. Le risque d’un retour vers 3-3,5 % est réel [5]. La BCE se retrouve ainsi dans une position difficile. Monter les taux risquerait de tuer la reprise. Ne pas agir laisserait l’inflation s’installer.

Ce que ça change concrètement pour vous

Si vous êtes en train d’emprunter : ne tardez pas. Chaque dixième de point supplémentaire représente plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt. Obtenir une offre ferme maintenant, avant une nouvelle hausse, est une décision sensée.

Si vous avez un projet de construction ou de rénovation : vérifiez les clauses de révision de prix dans vos contrats. Les surcoûts liés aux matériaux peuvent être répercutés si les devis ne sont pas bloqués. C’est déjà une réalité sur de nombreux chantiers.

Si vous investissez dans un projet en cours de développement : les projets déjà financés et dont les matériaux sont commandés sont moins exposés. Par ailleurs, les club deals qui structurent leurs acquisitions en amont des chantiers offrent une protection naturelle. Ils sécurisent les coûts avant que les hausses ne se propagent.

Une reprise fragile, mais pas brisée

Il serait excessif de conclure que la reprise immobilière est terminée. La demande résidentielle reste structurellement forte. De plus, les banques maintiennent leur appétit commercial, notamment auprès des primo-accédants. Enfin, les prix se stabilisent dans la plupart des grandes métropoles.

Cependant, la fenêtre d’opportunité des taux bas de début 2026 se referme. Tout dépendra de la durée du conflit et de la réaction de la BCE dans les prochaines semaines.

Ainsi, si l’immo classique devient plus cher à financer et à construire, les montages qui permettent de mutualiser coûts et risques retrouvent une pertinence toute particulière. C’est notamment le cas du coinvestissement en club deal.

Questions fréquentes

La guerre en Iran va-t-elle faire monter les taux immobiliers ?
Oui, indirectement. Le conflit a déjà fait grimper l’OAT 10 ans de 3,30 % à près de 3,70 % en quelques semaines. En scénario prolongé, les experts anticipent des taux entre 3,5 % et 3,9 % sur 20 ans, contre 3,26 % en début de mois.

Les coûts de construction vont-ils augmenter à cause du conflit ?
C’est déjà le cas. Les produits bitumineux ont augmenté d’environ 10 % en trois semaines. Le cuivre continue de grimper. Si les prix du pétrole restent élevés, les projets neufs et les rénovations seront renchéris.

Faut-il reporter son achat immobilier à cause de la situation en Iran ?
Pas nécessairement. Reporter signifie risquer des taux encore plus élevés si le conflit dure. Mieux vaut sécuriser une offre de prêt rapidement. Il faut aussi vérifier les clauses de révision de prix dans tout nouveau contrat de construction.

Les marchés suisse et luxembourgeois sont-ils aussi menacés ?
La Suisse, grâce à sa politique monétaire indépendante, est moins exposée aux décisions de la BCE. Son marché immobilier reste très résilient. Le Luxembourg, en revanche, pourrait voir sa demande renforcée par son rôle de place refuge.

Comment le club deal protège-t-il contre ce type de choc ?
Un club deal bien structuré finance ses projets en amont, avant la construction. Les coûts sont sécurisés contractuellement. Les surcoûts sont ensuite absorbés collectivement par les coinvestisseurs. C’est l’un des avantages méconnus de ce montage face aux chocs imprévus.

Vous souhaitez en savoir plus sur le coinvestissement immobilier ?

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Sources

[1] Franceinfo. (mars 2026). “Même si le détroit d’Ormuz était débloqué, le trafic du gaz ne reprendrait pas normalement.” franceinfo.fr
[2] Qoridor Blog. (mars 2026). “Matériaux en hausse, taux qui montent.” blog.qoridor.fr
[3] CAFPI. (mars 2026). “Guerre en Iran 2026 : quels impacts sur les taux et l’immobilier ?” cafpi.fr
[4] CAFPI. (mars 2026). “Les taux de crédit immobilier en mars 2026.” cafpi.fr
[5] Magnolia.fr. (mars 2026). “Guerre en Iran 2026 : quel impact sur le marché immobilier français ?” magnolia.fr

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