Guerre en Iran : quel impact sur votre projet immobilier ?

Pulse Blog|24 mars 2026|7 min de lecture

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Un conflit à 6 000 kilomètres de Paris peut-il faire grimper le prix de votre futur appartement ? Oui. C’est exactement ce qui se passe en ce moment. Depuis les frappes américano-israéliennes contre l’Iran fin février 2026, une chaîne de conséquences économiques se déroule. Ses effets atteignent directement les marchés immobiliers européens.

Ce qui s’est passé : le détroit d’Ormuz bloqué

Le 28 février 2026, les États-Unis et Israël ont lancé des frappes sur les installations nucléaires iraniennes. En réponse, l’Iran a fermé le détroit d’Ormuz. Ce goulot d’étranglement concentre 20 % du pétrole mondial. Le trafic est passé de 24 navires par jour à moins de 4 à la mi-mars [1].

Le résultat est immédiat : le baril dépasse les 110 dollars. Le prix du gaz a bondi d’environ 35 % en quelques semaines [1]. Ce sont des niveaux comparables à la crise énergétique de 2022.

Pour vous, investisseur immobilier, cela peut sembler lointain. Pourtant, la chaîne de transmission est directe et rapide.

Du pétrole à votre taux de crédit : la chaîne d’impact

L’immobilier dépend massivement de l’énergie. Béton, acier, cuivre, bitume, transport : tout est lié au prix du pétrole.

Le cuivre poursuit une hausse entamée depuis l’été 2025. Pour un promoteur ou un particulier qui construit, ces surcoûts s’accumulent vite.

Les taux de crédit repartent à la hausse

C’est l’impact le plus visible pour les emprunteurs. L’OAT 10 ans est passé de 3,30 % fin février à près de 3,70 % à la mi-mars. C’est son plus haut niveau depuis 2011 [3]. Les barèmes bancaires suivent : selon CAFPI, les taux atteignent 3,13 % sur 15 ans, 3,26 % sur 20 ans et 3,41 % sur 25 ans en mars 2026 [4]. En cas de conflit prolongé, les experts anticipent une remontée vers 3,5 % à 3,9 % sur 20 ans.

L’inflation menace de revenir

En scénario de conflit de 3 à 6 mois, l’inflation en zone euro pourrait repartir de 1 à 1,5 point. Le risque d’un retour vers 3-3,5 % est réel [5]. La BCE se retrouve ainsi dans une position difficile. Monter les taux risquerait de tuer la reprise. Ne pas agir laisserait l’inflation s’installer.

Ce que ça change concrètement pour vous

Si vous êtes en train d’emprunter : ne tardez pas. Chaque dixième de point supplémentaire représente plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt. Obtenir une offre ferme maintenant, avant une nouvelle hausse, est une décision sensée.

Si vous avez un projet de construction ou de rénovation : vérifiez les clauses de révision de prix dans vos contrats. Les surcoûts liés aux matériaux peuvent être répercutés si les devis ne sont pas bloqués. C’est déjà une réalité sur de nombreux chantiers.

Si vous investissez dans un projet en cours de développement : les projets déjà financés et dont les matériaux sont commandés sont moins exposés. Par ailleurs, les club deals qui structurent leurs acquisitions en amont des chantiers offrent une protection naturelle. Ils sécurisent les coûts avant que les hausses ne se propagent.

Une reprise fragile, mais pas brisée

Il serait excessif de conclure que la reprise immobilière est terminée. La demande résidentielle reste structurellement forte. De plus, les banques maintiennent leur appétit commercial, notamment auprès des primo-accédants. Enfin, les prix se stabilisent dans la plupart des grandes métropoles.

Cependant, la fenêtre d’opportunité des taux bas de début 2026 se referme. Tout dépendra de la durée du conflit et de la réaction de la BCE dans les prochaines semaines.

Ainsi, si l’immo classique devient plus cher à financer et à construire, les montages qui permettent de mutualiser coûts et risques retrouvent une pertinence toute particulière. C’est notamment le cas du coinvestissement en club deal.

Questions fréquentes

La guerre en Iran va-t-elle faire monter les taux immobiliers ?
Oui, indirectement. Le conflit a déjà fait grimper l’OAT 10 ans de 3,30 % à près de 3,70 % en quelques semaines. En scénario prolongé, les experts anticipent des taux entre 3,5 % et 3,9 % sur 20 ans, contre 3,26 % en début de mois.

Les coûts de construction vont-ils augmenter à cause du conflit ?
C’est déjà le cas. Les produits bitumineux ont augmenté d’environ 10 % en trois semaines. Le cuivre continue de grimper. Si les prix du pétrole restent élevés, les projets neufs et les rénovations seront renchéris.

Faut-il reporter son achat immobilier à cause de la situation en Iran ?
Pas nécessairement. Reporter signifie risquer des taux encore plus élevés si le conflit dure. Mieux vaut sécuriser une offre de prêt rapidement. Il faut aussi vérifier les clauses de révision de prix dans tout nouveau contrat de construction.

Les marchés suisse et luxembourgeois sont-ils aussi menacés ?
La Suisse, grâce à sa politique monétaire indépendante, est moins exposée aux décisions de la BCE. Son marché immobilier reste très résilient. Le Luxembourg, en revanche, pourrait voir sa demande renforcée par son rôle de place refuge.

Comment le club deal protège-t-il contre ce type de choc ?
Un club deal bien structuré finance ses projets en amont, avant la construction. Les coûts sont sécurisés contractuellement. Les surcoûts sont ensuite absorbés collectivement par les coinvestisseurs. C’est l’un des avantages méconnus de ce montage face aux chocs imprévus.

Sources

[1] Franceinfo. (mars 2026). “Même si le détroit d’Ormuz était débloqué, le trafic du gaz ne reprendrait pas normalement.” franceinfo.fr
[2] Qoridor Blog. (mars 2026). “Matériaux en hausse, taux qui montent.” blog.qoridor.fr
[3] CAFPI. (mars 2026). “Guerre en Iran 2026 : quels impacts sur les taux et l’immobilier ?” cafpi.fr
[4] CAFPI. (mars 2026). “Les taux de crédit immobilier en mars 2026.” cafpi.fr
[5] Magnolia.fr. (mars 2026). “Guerre en Iran 2026 : quel impact sur le marché immobilier français ?” magnolia.fr